咱们重庆有一位老市长出了一本《分析与思考 黄奇帆的复旦经济课》的书，书中记录了他在复旦大学的12次讲座中的主要内容；课中他经常引用各种数字，而且会解释了背后的经济逻辑。怎么理解各种经济指标，怎么用它们指导经济政策，讲得深入浅出；其中有几个产业的数据，是我比较感兴趣的；

1) 金融业产值

中国经济的一个严重问题是，金融企业的产值过高。金融业增加值占 GDP 的比重是百分之八点几，全世界最高。世界金融业产值占全球 GDP 是5%左右。这个比重过高，意味着金融业吃掉了其它产业的利润。

但是，如果仅仅统计中国的银行、证券、保险的金融增加值，其实也就是4%—5%。多出来的3%是非银行的金融企业形成的，包括信托、小贷、保理、担保公司、财务公司、互联网金融公司、私募基金等。

现在银行的贷款利率一般在7%，到了信托公司，贷款成本一般都在12%以上，到了小贷公司就会上升到18%—20%。层层上升的资金成本，导致实体经济融资难、融资贵，利润就这样转移到了金融业。

目前，中国企业的总负债是 GDP 的160%，这个负债率也是全球最高。企业的收入大量用于还本付息，侵蚀了利润，使得再投资扩大生产的资金不足。

2)运输成本

中国的货物运输成本占 GDP 的比重是15%，美国、欧洲都在7%，日本只有百分之五点几。

为什么运输成本这么高？举一个例子，我们有十几万公里的铁路，这些铁路花掉近10万亿元的资金建设，却只运输了中国全部货物的6%。其余的94%，汽车大体上运了84%—85%，飞机、轮船、管道运输也运一些。因为把货物转到火车上很麻烦，大家都走公路汽车运输。汽车烧的是油，火车用的是电，汽车运输成本是火车的3倍。这是非常大的浪费。

3)人口

中国原来是劳动力过剩，近几年发生了重大变化。

2012年以后，每年退休的人员平均在1500万人左右，但每年能够上岗的劳动力，不管农村的、城市的，新生的劳动力是1200万左右。实际最近五年，我们每年少了300万劳动力补充。也正因为这个原因，这五年中国GDP增长率从原来的11%—12%增长下降到6%左右。

GDP 增速的下降，本身会导致失业增加。GDP 增速每下降一个点，会减少200万就业人口。现在，GDP 增速下降了4—5个点，本来应该有500万、1000万下岗工人，但是为什么没有出现呢？就是因为中国的就业人口在减少。

4)农民工

减缓劳动力减少的一个方法，是让农民工在城市落户。

我国城市职工一般60岁退休，农民工一般干到45岁左右，年龄再大，沿海城市的企业一般就不招聘他了。农民工本来可以干到60岁，现在只干到45岁，就回乡去了，少干15年，就等于就业工龄少三分之一。

户籍制度改革以后，允许农民工在城市落户，不仅是改善农民工待遇的问题，同样也是生产力的问题，可以增加人口红利。哪个城市把农民工的城市化户籍制度做好，就会为这个城市赢得10年、15年的人口红利。

5)农作物生产

目前，中国每年生产6.6亿吨农作物，进口1亿吨。加在一起，中国14亿人一年要吃7.6亿吨农作物。

进口的1亿吨包含8000多万吨大豆、300多万吨小麦、300多万吨玉米、300多万吨糖、猪肉 + 牛肉 + 其他肉类的进口，也有几百万吨。简单算起来，四个三四百万吨，加一个8000多万吨，总进口量约1亿吨。

我们自己生产的6.6亿吨农作物里面，6亿吨是粮食，相当于1.2万亿斤，为了便于计算，假设一亩地年产1000斤，那么大体需要12亿亩土地。然后，蔬菜、瓜果一类的农产品大体上需要耕地6亿亩，剩下的还有2亿亩土地种饲料。算在一起，一共是20亿亩土地。

2亿亩土地种饲料是不够的。每个人每年平均来说，不管你吃鸡肉、兔肉、猪肉、牛肉，大体40公斤左右。那么14亿人，就需要500多亿公斤肉产品，相当于5000多万吨。按照1吨肉要4吨饲料转化，所以就需要2亿多吨饲料。还是按一亩地1000斤来算，需要4亿亩到5亿亩土地。可是，我们只种2亿亩，这就是为什么会进口8000多万吨大豆。

全世界能够用作贸易的大豆就那么一点数量，相当大的一部分已经被我们买来了。再想多进口也多不了，也还是八九千万吨，最多充其量到1亿吨。

6)耕地

我国的耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。过去几十年，平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，每过十多年，全国就要用掉1亿亩耕地。

从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合饲料粮人均300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360千克粮食单产计算，就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘了。我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线，是国家安全所在。

7)建设用地

为了国家战略安全考虑，我国城乡建设的土地供应逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年700万亩，2017年计划供应600万亩。

建设用地的增加，会导致耕地的减少。但是，过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是，各国的耕地不但没减少反而有所增加，这是为什么呢？

原因在于农村，由于居住分散，一个农民在农村的宅基地等占地平均为250平方米，在城里的占地平均为100平方米。人口集聚到城里后，农村的宅基地等建设性用地会大幅度减少，使得农村耕地数量相对增加，所以没有出现耕地短缺的问题。

但是，中国农民由于两头占地，进城后，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。所以，当农民在城市落户以后，他在农村的占地可以给予补偿，重新转为耕地。

8)房地产用地

国家每年批准的建设用地中，约有三分之一用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占三分之二。

城市用地又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是三分之二城市建设用地中的15%，摊到全部建设用地中只占到10%左右，这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况，我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。

从区域上看，全国好不容易有15%的城市土地供应，可作城市住房用地，是不是人多的城市多供应一点，人少的地方就少供应一点？但是，政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点，流入人口多土地却拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一点，造成了土地供应在城市间的不平衡。

9)城市土地供应

一个城市的土地供应总量，一般可按每个居民100平方米来控制，100万城市人口就供应100平方公里。

城市人口与土地供应米，应该爬行钉住。你这个城市有本事把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里，你300万人没来，或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责？

一个城市的可开发用地假如是1000平方公里，按照国际惯例应该是有1000万人。其中，400平方公里用于住房，工业用地有200平方公里，剩余的400平方公里是公园、绿化设施、学校等。如果1平方公里工业用地的产值有150亿—200亿元，那么200平方公里就有三四万亿元工业产值。

我们现在1000平方公里的城市，工业用地一般会占到30%—40%，达到300—400平方公里，工业产出却不高。再加上，基础设施、公共设施又占掉40%多一点的土地，最后住房用地，可能只有10%—15%。住房土地一紧张，土地价格就高。

10)城市建设用地的分配

人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。

大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。

对工业用地，应该控制在20平方米以内，每平方公里要做到100亿元产值。现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20亿—30亿元工业产出，浪费太严重，一定要抠门一点，提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。

这样就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米。其中，20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发。够不够呢？如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里的商业设施用地，200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1∶2，就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均住房这样就可以达到40平米。

因此，要改变以往为了 GDP 大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，应该把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法律规则确定下来。

11)固定资产投资

对一个城市而言，正常情况下，每年固定资产投资不应超过 GDP 的60%。如果GDP有1万亿元，固定资产投资达到1.3万亿元甚至1.5万亿元，一年两年可以，长远就会不可持续。

固定资产投资不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应超过25%，即不应超过 GDP 的15%。这里有一个基本逻辑，房地产投资最好不超过 GDP 六分之一。

正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的六分之一，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的六分之一，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年的家庭年收入买一套房”是合理的。

一个国家也是如此，投资在房地产上面的钱，最好不超过 GDP 的六分之一。在地产发育期，房地产投资高潮时占比不超过25%，在房地产供应达到高峰，进入平衡期时，控制在15%左右。

一个地方一年固定资产投资是1000亿元，房地产投资占了600亿元，这个地方肯定到后来就是泡沫，变成了“空城”“鬼城”。如果这个地方投资是1000亿元，房地产50亿元都没有，那么就会造成房地产短缺，也会造成房地产价格上升。

12)房地产业的问题

中国房地产行业有几个问题。

（1）房地产贷款过高

2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿元，其中房地产贷款余额10.7万亿元，占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿元，占比超过25%。也就是说，房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。

另一方面，2016年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%—80%的增量是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济。

（2）地方财政依赖房地产收入

这些年，中央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%，乍一看来，这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费，和中央财力无关，把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高。全国10万亿元地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿元，全部13万亿元左右的地方财政预算收入中就有近8万亿元与房地产有关。政府的活动太依赖房地产，地方政府离了房地产是会断粮的，这也是失衡的。

（3）土地拍卖价格过高

现行的土地拍卖制度是价高者得，会不断推高房价。土地价格往往是房产的三分之一，地价是1万元，房价就是3万元。因为一个人一般在城里面需要分配100平方米土地，其中包括小区里的道路绿化等公摊面积，他个人的住房面积也就是40平方米，占到三分之一多一点。

所以大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止。如果地价每平方米卖到3万元，那房价就是每平方米9万元。政府需要在这个地方加以注意，假如这个地方现在的房子是每平方米3万元，如果楼面地价卖到1万元，批租以后这周围的房子不会涨价；但如果楼面地价卖成2万元了，人家一算账，地价2万元房价可能以后五六万元。那现在每平方米3万元的二手房闻风而涨。

13)房地产业的三个总量

任何一个地方造房子要控制住“三个”总量。

（1）商品房

一个城市的人均住房面积40—50平方米，1000万人就是4亿—5亿平方米。这四五亿平方米当然包括了过去几十年形成的存量房。假如老房子已经有3亿平方米，就新建2亿平方米商品房。人口扩张的趋势，决定了商品房建设总量。

（2）写字楼

一个城市大体上，每2万元 GDP 需要1平方米写字楼。如果是1万亿元 GDP 的大城市，就需要5000万平方米写字楼。这包括所有企事业单位的办公楼，比如学校、医院、企业、事业单位的办公楼。对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元 GDP 来规划。

（3）商铺

大体上，每2万元的消费品零售额对应一平方米商铺面积。如果这个城市每年全部的商业零售额是5千亿元，造了5000万平方米商铺，那么一半就会供过于求，闲置过剩。这里面的逻辑是这样的，2万元的零售额产生的毛利，去掉成本和房租以后，刚刚能平衡。如果一平方米商铺达不到这个销售额，就会亏本。

14)公租房

城市的公租房建设应把握好五点。

（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了。

（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。

（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。

（4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1∶3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。

（5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。

15)房地产业的未来趋势

过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量，差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。那么今后的十几年会怎么走，是保持现状每年17亿平方米，维持十多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会继续增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长，或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

房地产业发展放慢，原因有下面几点。

一是城市化率增长放慢。在未来十几年将从现在的60%大致涨到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长10%、20%是不可能的，城市的人口红利也会淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本不增加。内地这30年造房子，新造了200多亿平方米，加上过去几十年各类地产积累的存量房共有300多亿平方米，给7亿多的城市居民居住，已经可以满足一人40平方米了。

四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房，理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，这也就是说老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量的时代结束了。