房地产行业特征分析

房地产业的发展还受银行对开发商及消费者的支持程度，受政府规划、商业周期、政策制约很大，还要受经济政策波动、经济形势的起伏、技术进步等因素的影响。这是对房地产企业生存能力的一个巨大考验。归纳起来，笔者认为，中国现阶段房地产行业具有以下特征：

1 环境特征

目前，房地产的行业环境整体呈现出高动态、高复杂、周期性的特征。

1.1 高动态性：房地产行业属于国家支柱性产业，关联产业众多，受宏观政策影响较大;同时，由于房地产产品本身具有的投资性特征，也受到股票、期货等投资市场的强烈影响。

1.2 高复杂性：从行业价值链角度分析，房地产企业在价值链中扮演的是“整合资源者”角色，需要协调十几个不同的专业组织集体运作生产，房地产项目管理的本身也体现出工序繁杂，交叉面广的基本特征。

1.3 周期性：从世界房地产发展的历史看，房地产行业发展的周期性明显，在人均收入1300一4000美元阶段属于高速发展期，对于某一单一的城市，当供给大于需求的时候，市场往往需要一段比较漫长的时间进行消化，因此房地产的发展体现出周期性和波动性的特征。

2 产品特征

房地产产品与其它制造业的产品相比而言，具有地域性、耐用性、高价值性等特点，更显著的区别在于房地产产品还具有地域性、投资性、滞后性等特点。这些特点也就决定了房地产企业的核心竞争力与制造业等其他行业企业的核心竞争力的不同。

1.1 产品地域性:房地产又称“不动产’夕，不同的地区、不动的地段需要不同的产品。每个房地产项目都是独一无二的，同一个地段不会有相同的建筑，同样的产品不能在同一地段反复生产，产品具有唯一特点;同时，由于中国地缘广阔，不同地区呈现不同的竞争特征，投资泡沫难以在全国范围内普遍形成。

1.2 生活产品和投资产品两重性:房地产产品不仅满足人们生活的需要，也满足人们投资获利的需要。

1.3 产品生产滞后性:从房地产开发过程角度看，一个房地产项目整体完成需要1-2年甚至更长的时间，因此，从项目开始到项目完成销售这一过程看，房地产市场有可能发生变化，导致产品销售不畅。

1.4 高投入、高回报、高风险性:房地产企业的经营对象是不动产，风险较大房地产开发企业的经营对象是不动产。这种特性对房地产开发企业在经营活动中的影响十分巨大。由于其提供产品的区位固定性，其资产转移也需要相当长的时间调整，才可以将资金流动转移到其他领域。同时由于房地产商品开发规模大，蕴含的价值量大，一次性投资进去的资金量也十分巨大，少则几百万，多则上千上亿元。再加上开发一个项目，周期需要几年甚至十年以上，土地资源的相对稀缺性及变现性差，一旦市场价格和供求状况有所改变，房地产企业就要承担相当大的市场风险。房地产行业属于明显的资金密集型产业，房地产开发项目一旦确立，就需要大量的资金投入，同时，由于目前融资渠道单一，房地产开发过度依赖银行贷款，房地产风险在很大程度上体现为“金融风险”，从房地产开发角度而言，房地产风险也往往体现在对产品未来需求的把握和对项目运作资金链条的驾驭能力上。

1.5 耐久性和高价值性:房地产产权使用时间一般为40-70年不等，房地产产品售价也相对于一般产品高很多，很多人几乎一辈子只买一套房，并因此终身受用，因此，作为房地产开发商而言，项目完工甚至项目销售完成仅仅意味着完成了项目的开发阶段，消费者购买产品更多的购买了一种对产品价值的预期判断，而真正产品的价值往往需要更长的时间才能真正得到体现。

3 竞争特征

企业核心竞争力的外在表现是通过企业核心产品表现出的企业竞争优势，因此，分析企业的核心竞争力就必须了解行业的竞争特征。房地产行业的竞争特征主要体现在竞争的不完全性、竞争的地域性、销售策略差异性、价格相对保护性和品牌竞争性几个方面。

3.1 行业不完全竞争性：房地产行业具有不完全竞争的特征主要基于以下几点原因：由于房地产产品自身的异质，房地产交易都是个别成交的，每幢房地产产品都有各自的特点，在市场上不能互相替代，也就不会形成统一的竞争。由于房地产产品稀缺性，对国民经济发展的特殊重要性及房地产产品利用后的巨大社会性，从而导致国家对房地产交易有强烈的干预性，以社会管理者的身份对房地产交易进行宏观的管理、调控和监督，极大限制了房地产交易中自由竞争的范围和程度。

3.2 行业进入无障碍性:当前我国房地产业大量积压与大量开工现象并存，因为存在巨大的市场需求，这种需求诱使大批企业进入，因此也就有大量的工程开工，谁都想分一杯羹。而房地产业的门槛较低，只要有足够的资金或一定的社会关系，两三年内就有可能赶上其他行业需要几十年努力积累才能达到的水平。在这个行业中不乏这样诱人的例子：一战成名、一夜成名，并且被推许为名企名人，大江南北频频亮相，黄河上下纷纷演讲，可谓名利双收。福布斯最新公布的中国百位富豪中有三分之一起家房地产，三分之二与房地产业相关，而这还仅仅是私营企业。技术含量低、进入门槛低、权利寻租、需求巨大是导致市场竞争激烈的重要因素。

3.3 产品区域竞争性:由于房地产产品自身的固定性，在不同的地域(市场供需圈)之间难以形成统一的市场竞争。一般说，无论房地产产品的卖方还是买方，都只能在特定的地域内展开竞争。

3.4 销售策略差异性:因为产品地缘条件不同、政府规划条件不同、人口密度的不同、消费习惯的不同以及地域文化的不同等因素，导致即使是同类型的产品往往在销售策略上存在很大的不同，竞争者更多的采用差异化的方式寻找市场突破口。

3.5 价格相对保护性:由于房地产产业属于高风险型产业，因此，竞争者之间的关系微妙，体现出既竞争保护，又协同合作的态势，特别是在产品销售价格上往往采用“随行就市”的方式，极少采用“价格战”的方式。

3.6 品牌竞争性:竞争者在不愿意采用“价格竞争”的同时，不约而同的采用品牌竞争的方式博弈市场。

4 消费特征

由于企业核心竞争力是企业创造超额顾客价值来保持竞争优势的处于核心地位的关键能力，因此，房地产企业挖掘和培育核心竞争力必须定位于为消费者创造超额价值，而这一点又是建立在对房地产消费特征的了解的基础之上。房地产行业的消费特征主要体现在生活必需性、投资双重性、购买心理双重性等方面。

4.1 生活必需性:房地产产品作为一种生活必需品，随着我国城镇化步伐的加快、人均可支配收入的增加以及人们消费结构的改变，需求将会越来越旺盛，市场潜力巨大。

4.2 投资双重性:房地产产品不但能够满足人们生活的需要，也可以满足人们投资的需要，房地产产品投资与其他类型的投资产品而言，具有明显的“投资保值”的优势。

4.3 购买心理双重性:一方面由于产品价值高，对于普通家庭而言占用资金比例大，导致消费者在产品消费时会趋于理性消费的态度，消费者在购买产品时更看重的是品牌;另一方面，由于房地产产品具有长期使用特征，因此消费者在面临同类型产品选择的时候，其购买心理往往受心理预期的影响，带有一定程度的感性因素。